Předfixace hypotéky: lepší úrok, ale tvrdší podmínky bank

Panu Jiřímu končí příští rok fixace úroků u hypotéky, a tak svou banku požádal o nabídku nové sazby, kterou by si dopředu zarezervoval. Během několika dnů banka zaslala návrh dodatku ke stávající smlouvě o úvěru s několika úrokovými sazbami, jejichž výše se odvíjela od doby fixace. To  bývá v praxi zcela běžné. Co však pana Jiřího zaskočilo, byl odstavec s ujednáním o mimořádné a předčasné splátce úvěru.

„Ve zmiňovaném odstavci banka uvedla, že uzavřením dodatku ztrácíme možnost provést v souvislosti se skončením aktuálního období platnosti fixní úrokové sazby předčasnou a mimořádnou splátku bez úhrady nákladů za takové splacení,“ podivuje se pan Jiří. Má na to banka právo? Je takové ustanovení v souladu se zákonem?

Mimořádné splátky i výši poplatků určuje zákon
Předčasně a bez poplatků mohou klienti bank hypoteční úvěr splatit pouze za přesně zákonem stanovených podmínek. Například před koncem doby fixace úrokové sazby, při těžké životní situaci anebo vždy při sjednání plovoucí úrokové sazby.

„Zákon o spotřebitelském úvěru dále umožňuje bezplatnou mimořádnou splátku jednou ročně vždy k datu výročí smlouvy a to v maximální výši 25 procent z původní částky jistiny úvěru,“ upřesňuje možnosti bezplatné splátky úvěru na bydlení hypoteční specialistka z finanční skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.

Existují ale i situace, kdy banky dočasně odmítají přijetí bezplatné mimořádné, nebo předčasné splátky hypotečního úvěru. Mezi ně patří i takzvaná dopředná rezervace úrokové sazby neboli předfixace či future fix. I poplatky za mimořádnou splátku hypotéky v období předfixace ovšem mají v zákoně upravené limity.

„Banky smí po klientovi požadovat pouze vyrovnání nákladů přímo spojených s předčasným či mimořádným splacením, v podstatě jde o provozně-administrativní náklady. To jsou takzvaně nezbytně vynaložené náklady,“ vysvětluje finanční poradkyně. V praxi jde například o ověření podpisů, vyhotovení smluv a jiné drobné úkony. Například Česká spořitelna si za ně účtuje podle svého mluvčího Filipa Hrubého 700 korun.

„V těchto případech je zcela vyloučené doplacení rozdílu za snížení výnosu z úroku nebo naopak úhrada úroků, které banka platí za půjčení si peněz na poskytnutí hypotéky na mezibankovním trhu,“ upozorňuje Dana Chňoupková Míchalová.

Předčasná splátka může vyjít i draho
Kdo se však rozhodne pro předčasné splacení hypotéky z jiného, než v zákoně uvedeného důvodu, nebo mimo zákonem dané mimořádné splátky až do výše 25 procent jistiny úvěru z její původní částky, musí počítat s vyšším vyrovnáním ve prospěch banky.

„Výpočet nákladů, které bance vzniknou, je založen na rozdílu sazeb v době poskytnutí úvěru a v době splacení. Jde tedy o ryze individuální propočet,“ říká mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká. Konkrétní výši řeší banka s každým klientem zvlášť podle aktuální situace.

„Banka při stanovení výše požadované náhrady účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky provádí standardní výpočet v souladu s podmínkami uzavřené smlouvy,“ potvrzuje Petr Plocek z UniCredit Bank s tím, že klient vždy obdrží od banky řádné vyčíslení.

Zdroj: iDNES.cz