Odborník: Při řízení nemovitostního fondu si musíte i zašpinit boty

Proč by se lidé, kteří chtějí ochránit své úspory před inflací, měli zajímat i o nemovitostní fondy?
Nemovitostní fondy jsou jedny z mála aktiv, které umějí otočit rychle rostoucí inflaci ve svůj prospěch. Je to zejména z toho důvodu, že mají obvykle indexované nájemné. To znamená, že pokud je vysoká inflace, tak proporcionálně o tu samou výši příští rok stoupne i nájemné v budovách, které mají tyto fondy v portfoliu. Nemovitostní fondy tak proporcionálně s inflací udržují krok. Cenová hladina nájemného vůči inflaci zůstává stejná.

Je podle vás nabídka nemovitostních fondů v Česku dostatečná?
Dnes se mi zdá, že nabídka nemovitostních fondů je u nás v současné době větší, než by být měla. Nemovitostních fondů v posledních čtyřech, pěti letech vzniklo skutečné velké množství. Aby se v tom investor orientoval, tak je potřeba dávat si pozor na některé základní věci, například na jaký typ nemovitostí se fond zaměřuje, nebo kdo přesně za tím daným fondem stojí.

Kdo jsou u nás největší hráči na trhu nemovitostních fondů?
Na jedné straně jsou to velké bankovní nemovitostní fondy. To je třeba fond České spořitelny nebo Raiffeisen Bank. Pak je to náš fond Trigea, který stejně jako bankovní fondy podléhá regulaci. Na opačném konci jsou to pak ryze privátní fondy. Často jde o fondy kvalifikovaných investorů, které mají nižší míru regulace. Zároveň jsou v Česku zahraniční nemovitostní fondy. Nabídka nemovitostních fondů je u nás tak poměrně široká.

Stále platí, že se u nás nabízejí hlavně fondy, které investují do komerčních objektů, nebo tu jsou už i fondy, které investují i do rezidenčních nemovitostí?
V současné době vzniklo několik fondů, které investují i do rezidenčního bydlení. Ale tady je to třeba trochu upřesnit. Regulované fondy, jako je například naše Trigea nebo bankovní fondy, musí ze zákona nakupovat pouze ty nemovitosti, které jsou již postavené a pronajaté.

V minulosti u nás prakticky neexistovala nabídka rezidenčních nemovitostí určených na pronájem, proto se naprostá většina regulovaných fondů zaměřila na komerční nemovitosti. Nákup rezidenčních nemovitostí na pronájem ze strany fondů je tak trend, který se objevil až v posledních několika letech. Vzniklo hned několik nemovitostních fondů specializovaných na rezidenční nemovitosti určených k pronájmu. V poslední době je tento trend hodně patrný.

Který typ fondu je výhodnější pro investory? Ten, který investuje do rezidenčních nemovitostí, nebo ten, který investuje do komerčních nemovitostí?
Na to neexistuje univerzální odpověď. Už třeba kvůli tomu, že ne všechny fondy, které se soustředí na komerční nemovitosti, jsou stejné. Typově se mohou lišit. Některé investují jen do některých specifických odvětví nemovitostního trhu. Pokud bych vám měl na otázku odpovědět zjednodušeně, tak nemovitostní fondy, které investují do komerčních nemovitostí, dosahují obvykle vyšších výnosů na nájemném. Naopak rezidenčním fondům by se mělo dařit lépe z pohledu růstu cen bytů.

O jak vysokých výnosech se bavíme?
Pokud vezmeme v úvahu pouze vybrané nájemné, tak u komerčních nemovitostí se pohybujeme někde kolem šesti procent, u rezidenčních nemovitostí je to okolo tří procent ročně. Ale u rezidenčních nemovitostí se počítá s rychlejším růstem jejich hodnoty oproti komerčním nemovitostem. Předpokládám tedy, že v konečném důsledku budou čisté výnosy obou typů fondů někde mezi čtyřmi až šesti procenty ročně.

To znamená, že se předpokládá, že už tak vysoké ceny rezidenčních nemovitostí ještě dál porostou?
Z toho, co nyní vidíme kolem sebe, se zdá, že ano. Cena vstupů, cena stavebních materiálů nedovoluje domy postavit levněji. Na druhou stranu ale je i pravda, že ceny, za které se teď kupují byty třeba v Praze, jsme si nedokázali před pěti, šesti lety ani představit. Nemovitosti jsou dnes extrémně drahé. Bude zajímavé sledovat, co s cenami udělá růst úrokových sazeb, a tedy dražší a méně dostupné hypotéky.

Jak byste rozdělil nemovitostní fondy podle typu komerčních nemovitostí, do kterých investují?
Ten vějíř je hodně široký. Jsou fondy, které se specializují na industriální reality, jsou fondy, které investují do obchodní center, nebo jen hotelů, nebo jen kanceláří. Jsou fondy, které kupují nemovitosti v problémech, aby je sanovaly, a dál prodaly se ziskem. Jsou fondy, které investují do půdy. Co se ale týče klasických fondů pro drobného investora, tak ty jsou si relativně podobné. Jejich portfolia tvoří mix jednotlivých segmentů.

To, do čeho fond investuje, je proto třeba si vždy důkladně zjistit. Problém je, že ze statutu fondu, což je právní dokument, který musí mít každý fond a vymezuje jeho investiční strategii, to obvykle nepoznáte. Důvodem je, že tyto statuty jsou většinou velice obecné. Je třeba se tedy podívat do portfolia fondu.

Proč jsou statuty fondů obecné?
Když budujete nemovitostní fond, tak ho budujete minimálně na dvacet let, spíše na dobu neurčitou. Vlastně chcete, aby fungoval „napořád“. A zde platí, že co je trendy dneska, nemusí být trendy za pět, deset, dvacet a více let. A proto fondy mají statuty napsány co možná nejobecněji, aby mohly ve střednědobém horizontu svoji strategii přizpůsobit aktuální situaci.

Mohl byste to popsat na konkrétním příkladu?
Dnes třeba vidíme, jak jsou trendy industriální nemovitosti. Přitom ještě před deseti lety to byl produkt, o který zdaleka nebyl takový zájem. Teď ale při určitém zjednodušení platí, že plechová hala u Pezinku v Bratislavském kraji má větší hodnotu než kancelářská budova na pražském Václavském náměstí. Dalším vhodným příkladem mohou být právě třeba zmíněné rezidenční projekty, které tady před deseti lety prostě nebyly.

Váš fond se soustřeďuje jen na komerční nemovitosti nebo nakupuje i ty rezidenční?
My se zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. A to z toho důvodu, že tu podle nás zatím není dostatek kvalitních rezidenčních nemovitostí na bydlení, které by byly dostatečně velké. Nicméně ani jim se do budoucna nebráníme. Už třeba kvůli tomu, že během několika let se výnosy u komerčních a rezidenčních nemovitostí k sobě budou patrně přibližovat.

Čím se tedy Trigea liší od ostatních fondů?
Trigea se od ostatních fondů liší zejména přístupem k nemovitostem, které vlastníme. Investujeme do našich nemovitostí nemalé finanční prostředky. Krásně je to vidět třeba na naší druhé akvizici, obchodním centru v ulici Rokycanská v Plzni, které přes léto prošlo totální rekonstrukcí. Když se podíváte na fotografie, jak centrum vypadalo před ní, a jak vypadá teď, tak nepoznáte, že jde o stejné centrum. A myslím, že to oceňují i návštěvníci, jejichž reakce jsou veskrze pozitivní.

Je důležité investovat do nemovitostí, které koupíte?
Já to považuji za velice důležité. Je zkrátka třeba si i zašpinit boty. Nemovitosti prostě nemůžete řídit přes Excel, i když hodně manažerů to tak zjevně dělá. Vidíme to na budovách, o které se zajímáme. Nedostatečné investice bijí do očí. Přitom někdy stačí i relativně nízké investice, které udělají na nemovitosti obrovský kvalitativní skok.

Jak o investicích přesvědčujete své podílníky, kteří sledují hlavně výnos?
Ne vždy je to snadné, ale i to je součást našeho DNA. Ke každé nemovitosti přistupujeme tak, jako bychom ji chtěli vlastnit navěky. Možná je to nákladnější z krátkodobého pohledu, ale věřím, že v dlouhodobém pohledu se nám to násobně vyplatí.

Řeknu vám to na příkladu. Když jsem před zhruba 15 lety začínal u nemovitostních fondů, to ještě Trigea neexistovala, tak jsme tehdy kupovali jednu menší kancelářskou nemovitost v regionu. Byla to technicky velice moderní a vůbec krásná budova. Shodou okolností byla nedávno předmětem prodeje, a když jsem jel kolem, tak jsem se na ni šel podívat. A bylo to pro mě opravdu velké zklamání. Do budovy majitel za 15 let neinvestoval ani korunu. Připadal jsem si jako ve skanzenu. Jako když přijdete někam po dvaceti letech, a ono to tam vypadá stále stejně. Jenom venku už nejezdí koňské povozy, ale elektromobily.

Zdroj: iDNES.cz