Hypotéky brzdí nákupy levnějších bytů

Lidé toužící po vlastním bydlení zpozorněli. Po letech rychle rostoucích cen vidí jejich pokles. Byty i domy napříč republikou zlevňují o stovky tisíc i miliony korun. Navíc roste výběr. K nákupu je tak ideální čas. Jenže poptávku brzdí nedostupné hypotéky.

Vlastně nejde o překvapení. Na realitním trhu dlouhodobě platí, že čím levnější a dostupnější úvěry, tím dražší nemovitosti. Zkrátka se více lidí dostane k penězům (byť za cenu zadlužení) a může si vlastní bydlení pořídit. Platí to ale i naopak – dražší a hůře dostupné úvěry znamenají, že méně lidí na nemovitost dosáhne, poptávka klesá a s tím i ceny.

Šance koupit levněji

Ty, kteří by hypotéku splácet zvládli, odrazují vysoké úroky, které se nyní pohybují kolem šesti procent. Měsíční splátka u dvacetiletého úvěru je o 40 procent vyšší, než byla při dvouprocentním úroku ještě před dvěma lety. Na první pohled to vypadá, že lidé tak hodně přeplatí. Úroky se ale během dvaceti třiceti let splácení budou měnit.

„Přestože brát si hypotéku může nyní vypadat kvůli vysokým úrokovým sazbám nevýhodně, situace rozhodně není tak černobílá,“ říká šéf Bezrealitky Jan Škrabánek.

Pokud na úvěr rodina dosáhne a narazí na vhodnou nemovitost za dobrou cenu, není nač čekat. „Smysl dává vsadit na krátkodobou fixaci a refinancovat při první příležitosti,“ míní Škrabánek.

Obecně totiž čekání na nižší úroky znamená také čekání na vyšší ceny nemovitostí. Dává proto smysl raději kupovat hned a „přežít“ pár let vyšších úroků.

Kdo bude čekat na levnější hypotéky, může propást nižší ceny bytů. I když je třeba zdůraznit, že byty zlevňují z extrémních loňských cen, a stále jsou tak dražší, než byly před pandemií.

Tato teorie vychází z předpokladu, že vysoké úroky nevydrží a situace se v dohledné době zase otočí. Klesne-li inflace, centrální banka sníží úrokové sazby a s tím zlevní i hypoteční banky. Pokud poté ekonomika opět poroste, stoupnou i ceny nemovitostí. Kdo si vezme hypotéku nyní, může za takových podmínek vydělat. Jestliže ale bude dvouciferná inflace trvat další roky a ekonomika se bude potýkat s recesí, bylo by lepší s nákupem počkat.

Náročnější požadavky

Řada lidí ale tuto volbu nemusí řešit – na hypotéku zkrátka nedosáhne. Její dostupnost je horší nejen kvůli vysokým úrokům, a tedy i vyšší splátce, ale i kvůli tvrdším podmínkám. Ještě před pandemií si šlo půjčovat mnohem snáz. Banka poskytla i sto procent hodnoty nemovitosti. Pokud chtěla, aby měl žadatel vlastní peníze, mohl si je půjčit jinde, například přes stavební spoření.

„Limity pro posuzování žadatelů o hypotéku nastavuje přímo Česká národní banka. Patří mezi ně například to, jaký může být celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu nebo jaký může být poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem,“ říká Marek Richter, šéf hypotečního oddělení Air Bank.

Nová pravidla platí od dubna 2022. Dříve byla pro banky jen doporučením, nyní jsou závazná. Běžný žadatel dnes musí mít minimálně 20 procent ceny nemovitosti ze svého. U lidí do 36 let jde pouze o 10 procent. Hypotéka také nemůže být vyšší než 8,5násobek čistého ročního příjmu. Žadatel s průměrnou mzdou tak bez spolužadatele dosáhne jen na úvěr 3,4 milionu korun. To například v Praze stačí pouze na ty nejmenší byty.

Dalším limitem je i to, jakou část příjmu může dlužník na splátku dávat. Maximálně jde o 45 procent čistého měsíčního příjmu. U jedince s průměrnou mzdou je tak maximální splátka zhruba 14 500 měsíčně. To při hypotéce na 25 let a současných sazbách umožní půjčku pouze zhruba 2,3 milionu. Právě na tento ukazatel naráží nejvíce žadatelů, které banky odmítnou.

Kdo chce dosáhnout na více peněz, musí k žádosti připojit partnera či další členy rodiny. Ty mohou být až ze dvou domácností. 

„I tak doporučujeme, aby na splácení úvěrů nebyli klienti na příjmech ručitelů z rodiny závislí, přece jenom se nejedná o úvěr na jeden či dva roky,“ upozorňuje Jana Pocová, expertka na financování bydlení v České spořitelně.

Pozor je třeba dát i na mimořádné příjmy, které banka nemusí uznat. Například odměny od zaměstnavatele nebo další jednorázové příjmy. „Do bonity jsou akceptovány takové příjmy, které je možné považovat za ověřené co do výše a udržitelnosti do budoucna,“ podotýká Zuzana Filipová z Monety.

Na hypotéku nelze koupit družstevní byt, přesněji jím nelze ručit. Chaty zase musejí splňovat podmínky pro celoroční využívání a stát na vlastním pozemku.

To jsou ale jen obecné požadavky. Každá banka má vlastní metodiku, podle níž klienta posuzuje. Na řadu přicházejí nejen jeho příjmy, ale i další závazky a například životní náklady.

„Taková kritéria nejsou veřejná, aby jim klienti nepřizpůsobovali informace ve svých žádostech,“ popisuje Richter.

Oslovené banky většinou potvrzují, že si lze vyjednat lepší sazbu, než je ta nabízená. Reálné jsou zpravidla nižší než ty v bankovních prospektech. V minulosti to přitom bylo naopak – banky prezentovaly sazby „od“, na které běžný žadatel nedosáhl. Někteří zprostředkovatelé také říkají, že jsou slevy běžnější než dříve.

Pomáhá účet v dané bance, zájem o sjednání pojištění schopnosti splácet, zásadnější je ale samotná bonita zájemce a tu každý ústav posuzuje jinak.

„Lepší podmínky hypotečního úvěru mohou získat klienti, jestliže mají dostatečné zajištění, tedy mohou jim například vypomoci rodiče v podobě další zástavy nemovitosti,“ popisuje jednu z možností Jana Pocová.

„Pokud klient splní bonitu s rezervou, má dobrý scoring a nemá hraniční poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, velmi pravděpodobně získá o kousek nižší úrokovou sazbu, než je základní nabídková,“ potvrzuje hypoteční analytička společnosti Partners Marcela Mazáková.

Zdroj: Lidové noviny