Domácí trh je totálně přeprodaný, říká šéf nemovitostního fondu

Fond Trigea investuje výhradně do komerčních nemovitostí, které na českém trhu nabízejí vyšší výnos než rezidenční byty. Jakých výsledků jste dosáhli v minulém roce?

Trigea má za sebou velice úspěšný rok. Aktuálně spravujeme portfolio ve výši šesti miliard korun. Našim investorům jsme připsali 6,4 procenta. Ani eurová třída nemovitostního fondu nezůstala pozadu, od svého vzniku, to je od dubna do prosince, dosáhla zhodnocení 4,65 procenta.

Jak vidíte z hlediska výnosu letošní rok?

Výnosově by letošní rok neměl být výrazně jiný než ten loňský. Stále předpokládám výnos mezi pěti až sedmi procenty. Co se ale letos změní, bude struktura výnosů. Kvůli inflaci dojde k relativně velkému nárůstu nájemného. Proti tomu ale absolutní hodnoty nemovitostí zůstanou na podobných úrovních jako loni. To v podstatě znamená, že relativně zlevní zhruba o deset procent. Výnosy z nich se tak zvýší zhruba o půl až tři čtvrtě procenta.

Znamená to, že vám inflace de facto hraje do karet?

Pro nemovitosti jako takové je inflace v podstatě pozitivním jevem. Proto jsou nemovitostní fondy jedny z mála finančních produktů, které ji dokážou využít ve svůj prospěch.

Na začátku letošního roku jste koupili další nemovitost v Polsku ve Wrocławi. Co přesně jste koupili a proč?

Naším posledním přírůstkem je rozsáhlý distribuční park City Logistics Wrocław II. Zahrnuje dvě skladové budovy třídy A o celkové ploše více než 38 000 m2. Je 100procentně pronajatý a průměrná délka uzavřených nájemních smluv činí 4,2 roku. Vyznačuje se energeticky úspornými a ekologickými řešeními v souladu s požadavky certifikace BREEAM.

Jak moc je v dnešní době u komerčních nemovitostí důležitá energetická úspornost. Jde o rozhodující prvek při dalším pronájmu nemovitosti? 

Energetická úspornost, vůbec otázka ekologické udržitelnosti, jednoznačně rezonuje celým trhem. Bez certifikace nejste schopni zajistit kvalitní mezinárodní nájemníky. Banky v posledním roce a půl dávají velice zřetelně najevo, že je pro ně otázka ESG prioritní. Standardy se jednoznačně zvyšují a co vám stačilo loni, letos už nestačí. I my jsme z toho vyvodili závěry: například u našeho nového fondu MERITY, který bychom měli spustit v březnu, už budeme mít podmínku minimální certifikace BREEAM Excellent.

Když srovnáte výnos z komerční nemovitosti v Polsku a v Česku, jaký je výsledek z hlediska výnosů z pronájmů?

Můžeme si dát konkrétní příklad. Aktuálně jednáme o nákupu nově postavené, plně pronajaté nemovitosti se sedmiletou dobou nájemních smluv. Výnosově se pohybujeme hodně nad sedmi procenty. Pokud bychom stejnou budovu kupovali dnes v Praze, pohybovali bychom se někde okolo pěti procent. Obecně lze říci, že je mezi námi a Polskem rozdíl jedno až dvě procenta v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. A to už je samozřejmě z pohledu řízení nemovitostního fondu Trigea pořádný rozdíl.

Co dál v Polsku vlastníte?

Naší první budovou v Polsku byla kancelářská budova MidPoint v centru Vratislavi. Dále vlastníme Panattoni park v Gdyni. Jedná se o logistický areál navázaný na přístavní region v Tricity. Což je mimochodem jeden z nejrychleji se rozvíjejících se regionů v Polsku. Naše poslední akvizice tak byla logickým krokem k rozšíření naší přítomnosti v městské logistice. Věřím, že tento typ aktiv pomůže dlouhodobě vytvářet významnou hodnotu pro naše investory. 

V Polsku nyní nakupuje více nemovitostních fondů a investorů, co je tam táhne?

Problém domácího trhu je, že je totálně přeprodaný. Když se objeví na trhu nemovitost v Praze, tak je to prakticky výjimka. Polsko tak aktuálně představuje velice oblíbenou destinaci pro tuzemské investory. Místní ekonomika se řadí k největším ve střední Evropě a je šestá nejsilnější v celé Evropské unii. Co se realitního trhu týče, nabízí široké spektrum velice kvalitních investičních nemovitostí za stále ještě atraktivní ceny. Srovnatelné nemovitosti jsou v Polsku výrazně levnější než u nás.

Jak se s inflací vypořádávají nájemci vašich budov? Zvládají ji promítnout do svých cen, nebo vidíte i konce podnikání? Mění se nějak struktura nájemců vašich budov?

Tady asi bude velice záležet na kvalitě nemovitostí a struktuře nájemníků. U nás se zatím naštěstí nepotvrdilo, že by nájemníci měli s indexací problém. Konec podnikání jsme zatím, naštěstí, viděli pouze jednou, ale to bylo vlivem covidových opatření. Jednalo se navíc o malou obchodní jednotku, která měla problémy dlouhodobě. Jako důsledek indexace jsme se s takovými případy nesetkali.

Stále podle vás platí, že se v Česku málo staví?

To mohu jednoznačně potvrdit. Zrovna nedávno mi jeden z agentů oznamoval, že připravují v dohledné době prodej velké kancelářské budovy v Praze. Tvářil se velice tajemně a celá situace vlastně působila, jako velký důvod k oslavám (smích). To samozřejmě trochu přeháním, ale u našich severních sousedů dostáváme podobná sdělení na týdenní bázi a nejsou ničím neobvyklým.

Znamená to, že je tedy vhodný čas k nákupům?

Jak jsem už řekl, aktuálně jsme v pokročilé fázi jednání na kancelářské budově ve Varšavě. Měli bychom ji zařadit do portfolia v dubnu. Zároveň aktuálně startujeme nový fond MERITY, který se bude zaměřovat na logistické parky ve stadiu developmentu. Bude se jednat o fond kvalifikovaných investorů, kde cílíme na výnos přes dvanáct procent. MERITY bude unikátní v tom, že se investorům umožní participovat na developerské marži. Takových fondů u nás moc není, samozřejmě tomu na druhé straně bude odpovídat vyšší rizikový profil.

 Zdroj: iDnes.cz