Čeká vás refinancování hypotéky? O podmínkách s bankou vyjednávejte

Doba, kdy bylo možné získat hypotéku s úrokovou sazbou i pod 2 procenta, je dávno pryč. Před rokem atakovaly hranici 5 procent, před pár měsíci byly běžně přes 6 procent, pak začaly klesat. Ovšem jen nepatrně. „Aktuálně se úrokové sazby pohybují mezi 5,49 procenta až 6,29 procenta ročně podle zvolené banky a délky fixace,“ říká Jan Brejl, obchodí ředitel poradenské společnosti Partners.

Pro ty, kterým letos končí fixace, to není příliš dobrá zpráva. Například u skupiny ČSOB se to týká desítek tisíc hypoték. U České spořitelny bude letos refixovat zhruba 10 procent klientů. U Air Bank končí fixační období přibližně 1 300 hypotečním úvěrům v objemu zhruba 2 miliardy korun.

Na první pohled se může zdát, že rozdíl dvou a půl procenta v úrokové sazbě nemůže být až tak velký. Ale opak může být pravdou. Pro představu, u hypotéky (jistiny) ve výši 2,5 milionu korun, době splatnosti 30 let a úrokové sazbě 1,99 procenta bude výše měsíční splátky orientačně 9 228 korun. Při stejných parametrech, ale s úrokovou sazbou 5,49 procenta, bude orientačně výše splátky 14 179 korun. To je rozdíl téměř 5 tisíc korun. A to už může být v rodinném rozpočtu znát.

Jistě, za dobu předchozích fixačních období už je část jistiny splacená, a rozdíl tedy nemusí tak markantní. Zvláště pokud už hypotéka běží delší čas. Pokud však uběhlo například jen prvních pět let, může nová splátka s rodinným rozpočtem poměrně „zacvičit“. Hlavně tehdy, pokud příjmy domácnosti nevzrostly a byly už při poskytnutí úvěru hraniční. 

Hypotéka pokračuje u stávající banky

Mnoho lidí tak v současné době přemýšlí o tom, jakou pro další období zvolit strategii. Jak postupovat dále. Možností se totiž nabízí více. Kdo nechce, nemusí dělat v podstatě nic. „Klientovi tři měsíce před koncem platnosti stávající sazby zasíláme jednostranné oznámení na stejné období fixace, jako má aktuálně sjednané. Nabídka sazby pak následně kopíruje výši sazeb na trhu,“ popisuje Patrik Madle, tiskový mluvčí skupiny ČSOB. Stejně postupují i další banky, ukládá jim to totiž zákon.

Pokud na nabídku nové úrokové sazby pro další období nebudete reagovat, bude to brát banka tak, že ji akceptujete. Hypotéka v takovém případě poběží automaticky dál, nebude třeba nic dokládat. Pokud byste chtěli změnit délku fixačního období, můžete se na tom samozřejmě s bankou dohodnout. Důvěřuj, ale prověřuj

Pasivita určitě není dobrá. „Častým omylem bývá domněnka, že nejlepší podmínky nabídne stávající banka, u které má klient hypotéku a je třeba jejím dlouholetým klientem. Vyplatí se proto zjistit, jak by hypotéka mohla vypadat alespoň ve dvou dalších bankách,“ doporučuje Roman Macháček, mluvčí Air Bank. Poptání takové nabídky je nezávazné. Banky také na svých webových stránkách obvykle mívají kalkulačky, na kterých je možné si orientační parametry dané hypotéky spočítat.

„Pokud zjistíte, že na trhu existují výhodnější nabídky, měli byste se na svou banku obrátit a požádat o dorovnání konkurenční nabídky,“ radí Jan Brejl. Jestliže vám banka nevyhoví, je na pořadu řešení přefinancování k jiné bance.

Ale v takovém případě je dobré zvážit náklady spojené s tímto přechodem – poplatky na katastru a případné poplatky ze strany bank. „Velmi často si klient neuvědomuje, že v průběhu hypotéky potřebuje měnit její nastavení. Proto je důležité se dívat také na možnosti změn, zda je banka umožňuje řešit digitálně a kolik tyto změny stojí,“ upozorňuje na další důležitý prvek Jana Pocová, expertka na hypotéky v České spořitelně. Nutné je zvážit i čas, který takové změně věnujete. Také je třeba brát v potaz, že díky zpřísnění požadavků nemusí být nový refinancovaný úvěr bankou poskytnut. Při změně banky se nevyhnete doložení bonity

Bankám totiž zákon ukládá u každého úvěru posoudit úvěruschopnost žadatele a respektovat zákonné limity úvěrových ukazatelů DTI (poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu), DSTI (procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr) a LTV (výše úvěru k hodnotě zajištění).

„U refinancování je zákon benevolentnější. A to v případě, kdy se u nového úvěru nenavyšuje dlužná částka, tedy klient nechce peníze navíc,“ vysvětluje Pocová. Dodává, že u takového refinancování žadatele nelimitují ukazatele DSTI – 45 procent, resp. 50 procent u žadatelů do 36 let a DTI 8,5 resp. 9,5.

Jinými slovy, prokázání bonity, tedy příjmů, se ani u refinancování nevyhnete. „Je třeba doložit výpisy z bankovního účtu za poslední tři měsíce. Dále si ověřujeme v bankovních registrech klientovu platební morálku,“ říká Tomáš Kostrhoun, ředitel půjček a hypoték Moneta Money Bank.

Problém může nastat u těch, kterým klesly příjmy nebo je mají nestabilní. „Dopad na případné refinancování by mohly mít například také všechny okolnosti, které by mohly narušit prokazování pravidelných příjmů, jako je zkušební doba či výpovědní doba klienta, negativní záznamy v registrech a podobně,“ doplňuje Madle.

Kromě příjmů bude třeba nové bance doložit také dokumenty k nemovitosti. Například Moneta Money Bank bude chtít úvěrovou smlouvu, kupní smlouvu a fotografie stávajícího stavu. Zpravidla jsou banky ochotny akceptovat původní ocenění nemovitosti. A pokud ne, udělají si nové bez poplatku. Jakou sazbu vám banka dá

O čem však bude možné do určité míry vyjednávat, je výše úrokové sazby. Například u Moneta Money Bank při online refinancování hypotéky začínají sazby na 5,49 procenta. U České spořitelny nyní nejlevnější sazba začíná na 5,94 procenta pro fixace na 5, 8 a 10 let.

Při převedení hypotéky z jiné banky do Air Bank můžete získat úrokovou sazbu 5,49 procenta ročně. Ta platí u hypoték od 5 milionů korun a při započtení slevy za sjednání pojištění schopnosti splácet, které sazbu vždy o 0,1 procentního bodu sníží. U hypoték od 1,5 milionu do 5 milionů korun včetně pojištění lze u Air Bank získat úrokovou sazbu 5,69 procenta ročně a sazba u hypoték do 1,5 milionu korun včetně pojištění je potom 5,89 procenta ročně. Sazby u této banky jsou stejné pro všechny délky fixací.

Podmínky konkrétní nabízené sazby se tedy vyplatí prověřit. „Je vždy dobré se zaměřit na celkový náklad, ne jen na výši sazby,“ uvedl Madle.

Dobře zvažte rovněž délku fixačního období. Obecné pravidlo říká, že volba delší fixace vám dává jistotu neměnné splátky na více let dopředu, díky čemuž můžete lépe plánovat a řídit rozpočet domácnosti. Jenže je třeba vzít v potaz i další okolnosti. „Aktuálně bych vzhledem k očekávanému vývoji úrokových sazeb volil středně dlouhou fixaci. Přičemž do rozhodování je třeba vzít i výši úrokové sazby pro danou fixaci,“ říká Kostrhoun.

Když vychází příliš vysoká splátka řada majitelů hypoték, kteří vstupují do nového fixačního období, s ohledem na novou výši splátky přemýšlí, zda by bylo reálné dosáhnout jejího snížení a jak. Možnosti tu jsou, i když dost omezené.

Jediný parametr, který může ovlivnit výši splátky, je délka splatnosti. „O prodloužení délky splatnosti úvěru si klient může požádat a v případě, že bude splňovat podmínky, které je možné při prodloužení úvěru akceptovat, bude mu vyhověno,“ říká Patrik Madle. Maximální délka úvěru je v tuto chvíli 30 let.

Mnohdy však banky prodloužení splatnosti stávajícího úvěru neumožní. „Je to vnímáno jako tzv. restrukturalizace dluhu. Ale prodloužení splatnosti lze bez komplikací realizovat refinancováním do jiné banky,“ vysvětluje Brejl.

Variantou by mohla být také mimořádná splátka, o kterou by se snížila jistina úvěru. Zda se tato cesta vyplatí, či nikoliv, záleží na výši úvěru. Čím vyšší je zůstatek, tím nižší je dopad na měsíční splátku. „Tuto cestu pro snížení splátky nedoporučuji. Při dnešních vysokých sazbách na spořicích účtech či termínovaných vkladech je finanční efekt neutrální,“ konstatuje Brejl. Lepší je si ponechat rezervu na nenadálé události a postupně ji rozpouštět do vyšších splátek.

Zdroj: iDnes.cz Premium