Hypotéka: Jak vybrat fixaci a naplánovat splátky? Tipy a online kalkulačka

K tomu, aby hypoteční kalkulačka spočítala výši vaší měsíční splátky, musíte zadat základní informace. Nejprve je potřeba znát výši hypotéky. Tu si odvodíte pomocí hodnoty nemovitosti. V průměru si klienti půjčují kolem 70 procent výše hodnoty nemovitosti.

Pokud třeba byt stojí tři miliony, výše hypotéky činí 2,1 milionu korun. Dobu splatnosti si určuje klient sám podle svých možností. Úrokovou sazbu určí banka podle příjmů a obecně bonity klienta a zároveň podle situace na trzích.

Doba splatnosti hypotéky se v Česku většinou pohybuje kolem 20 až 25 let, lze si ale půjčit i na pět nebo 35 let. Čím déle však budete splácet, tím vyšší bude přeplatek.

Důležitým faktorem je také fixace úrokových sazeb, ta může být na jeden rok nebo i na patnáct. Je přitom dobré mít na paměti, že úroková sazba se může měnit i o jednotky procentních bodů.

Refinancování a skokové navýšení sazby

Při sjednávání hypotéky si klient vždy volí i délku fixace a tato volba jej v průběhu trvání úvěru čeká ještě několikrát. Hypoteční úvěr je tak vlastně běh na dlouhou trať, která je ovšem dle jednotlivých fixací rozdělen do několika úseků. Není tedy na místě se radovat, když jsou sazby zrovna velmi nízko. Po uplynutí fixačního období, se karta může obrátit. O tom se budou moci přesvědčit právě ti, kteří nyní refinancují nebo refixují své hypotéky.

Úrokové sazby hypotečních úvěrů doposud několik měsíců v řadě vytrvale rostly. Nyní dle Hypoindexu mírně poklesly.

Zatímco před pěti lety se sazby hypoték držely v blízkosti dvou procent, nyní je průměrná sazba 6,27 procenta (březen 2023). „Některé z hypotečních bank začaly s vidinou přicházejícího jara a tím i zahájení stavební sezony snižovat úrokové sazby hypoték,“ uvádí hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora. Drobné snížení sazeb může podle něho částečně rozhýbat hypoteční trh, kde se letos točí o osmdesát procent méně peněz než před rokem. „Případné oživení bude ale na tento výpadek jen drobnou náplastí,“ připomíná Sýkora.

Konec fixace a nové splátky hypotéky

Pro získání co nejvýhodnější úrokové sazby se vyplatí důkladně porovnat nabídky jednotlivých bank na trhu. A platí to i přesto, že v globále rozdíly nebývají příliš velké.

„Banky si velmi silně konkurují a některé mají i jiné cíle, než okamžitou ziskovost – především tržní podíl. Rozdíly jsou v řádu desetin procentního bodu. Ostatně tak tomu bylo vždy,“ vysvětluje David Eim, předseda představenstva společnosti Gepard Finance, současně ale dodává: „Pohled klienta jednotlivce je však mírně odlišný. Měl by se proto snažit získat pro sebe co možná nejlepší podmínky. Rozhodně nemá smysl rezignovat. Banky se samozřejmě mohou pokusit výpočet hypotéky pro refixaci „nastřelit“ trochu výše a čekat, co se stane. Klient by měl s bankou o podmínkách jednat a měl by si zjistit možnosti na trhu. Častým případem je, že nižší konkurenční nabídku stávající banka dorovná.“

Jakou fixaci zvolit?

Dlouhodobě jsou nejoblíbenější pětileté a tříleté fixace. I když v době nízkých sazeb lidé častěji volili i sedmileté, osmileté a víceleté fixace. Sazby byly totiž tak výhodné, že se delší fixace vyplatily.

Při aktuálních úrokových sazbách by ale nebylo rozumné fixovat na více než 5 let. „I to je hodně. Doporučil bych fixaci do 3 let,“ reaguje Jan Brejl, obchodní ředitel finanční skupiny Partners. Zkrátka nyní si klienti lidé připlatí, ale po uplynutí další fixace, třeba za pět let, může být zase všechno jinak a sazby mohou být nízko. Splátka hypotéky se pak zase sníží.

Pokud by se však klient měl nyní dostat do problémů kvůli příliš vysoké výši nové splátky, existuje hned několik cest, jak z toho ven. „Řešením může být prodloužení splatnosti hypotéky, nastavení služby variability splátek, která umožňuje odklad splátek, resp. přerušení splácení. Klientům rovněž nabízíme službu Pojištění schopnosti splácet hypotéku pro případy, kdy se dostanou do pracovní neschopnosti, ztratí zaměstnání, apod.,“ vyjmenovává Filip Belant, šéf hypotečních úvěrů v České spořitelně.

Pravidla ČNB

Od dubna 2022 platí nová pravidla ČNB. Regulace se týká pouze nových úvěrů a refinancování pouze tehdy, pokud dojde k navýšení jistiny. To ale není podle Davida Eima, předsedy představenstva společnosti Gepard Finance, typická situace. Typická situace je refinancování úvěru do jiné banky bez navýšení. A takové refinancování se limity LTV, DTI a DSTI neřídí.

Viz zákon o ČNB, § 45a, odst. 3:

„Odstavec 1 se nevztahuje na spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí, který je poskytnut na splacení 1 nebo více spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí, pokud výše poskytnutého úvěru nepřekračuje k okamžiku jeho poskytnutí součet zůstatků jistin spotřebitelských úvěrů, které mají být tímto úvěrem splaceny.“

Zdroj: e15.cz